 |
| Oleh Dr. Nicholay Aprilindo |
TEMPUR 86, Minggu, 10 September 2023. JAKARTA - Bahwa permasalahan tentang kepemilikan Hak Guna Bangunan saat ini menjadi permasalahan serius yang dihadapi masyarakat dalam kapasitasnya sebagai masyarakat awam atau umum maupun masyarakat yang berprofesi sebagai pengusaha dan atau investor.
*I. HAL-HAL YANG PERLU DIKETAHUI MASYARAKAT TENTANG HAK GUNA BANGUNAN (HGB) DIATAS TANAH NEGARA*
*Dasar Filosofi :*
a. Bahwa tanah memiliki peran yang sangat penting artinya dalam kehidupan bangsa Indonesia ataupun dalam pelaksanaan pembangunan nasional yang diselenggarakan sebagai upaya berkelanjutan untuk mewujudkan masyarakat yang adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945;
b. Bahwa oleh karena itu pengaturan penguasaan, pemilikan dan penggunaan tanah perlu lebih diarahkan bagi semakin terjaminnya tertib di bidang hukum pertanahan, administrasi pertanahan, penggunaan tanah, ataupun pemeliharaan tanah dan lingkungan hidup, sehingga adanya kepastian hukum di bidang pertanahan pada umumnya dapat terwujud;
c. Bahwa berhubung dengan itu dipandang perlu untuk menetapkan ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai sebagaimana dimaksud dalam Bab II Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 dengan Peraturan Pemerintah;
*Dasar Hukum :*
1. Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945;
2. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 1956 tentang Pengawasan Terhadap Penindakan Hak Atas Tanah Perkebunan (Lembaran Negara Tahun 1956 Nomor 73, Tambahan Lembaran Negara Nomor 1125);
3. Undang-Undang Nomor 29 Tahun 1956 tentang Peraturan-peraturan dan Tindakan-tindakan Mengenai Tanah-Tanah Perkebunan (Lembaran Negara Tahun 1956 Nomor 74, Tambahan Lembaran Negara Nomor 1126);
4. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (Lembaran Negara Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2043);
5. Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 51 Tahun 1960;
5. Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (Lembaran Negara Tahun 1985 Nomor 75, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3317);
6. Undang-Undang Nomor 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang (Lembaran Negara Tahun 1992 Nomor 115, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3501);
7. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (Lembaran Negara Tahun 1996 Nomor 42, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3632);
8. Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah (Lembaran Negara Tahun 1961 Nomor 28, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2171);
9. Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah.
10. Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 46 Tahun 2002 tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional.
11. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
12. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 Tentang Hukum Pidana (KUHP).
Berdasarkan pada Dasar-dasar hukum tersebut diatas, maka penulis ingin membahas tentang Hak Guna Bangunan yang berasal dari Tanah Negara berdasarkan Peraturan Perundangan dan Peraturan Pemerintah yang berlaku serta masih di pergunakan hingga saat ini, yaitu Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah, Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002 serta Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, khususnya Pasal-pasal yang mengatur tentang Penggunaan Tanah Negara sebagai Hak Guna Bangunan (HGB).
Pembahasan kali ini, penulis secara khusus ingin membahas Bab III dari Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, khususnya tentang Pemberian Hak Guna Bangunan diatas tanah Negara, sebagai bagian yang tidak terpisahkan dari Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Dasar Pokok-Pokok Agraria dan Peraturan Pelaksanaan lainnya, termasuk Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18Tahun 2021
*Subjek Hak Guna Bangunan*
Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, Pasal 19 yang dapat menjadi Subjek hukum pemegang Hak Guna Bangunan adalah :
a. Warga Negara Indonesia;
b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Selanjutnya tentang Objek hukum tanah yang dapat di jadikan Hak Guna Bangunan berdasarkan Pasal 21, adalah :
a. Tanah Negara;
b. Tanah Hak Pengelolaan
c. Tanah Hak Milik.
Bahwa terjadinya Hak Guna Bangunan atas Tanah Negara berdasarkan Pasal 22, yaitu :
(1) Hak Guna Bangunan atas tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk.
(2) Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usulan pemegang Hak Pengelolaan.
(3) Ketentuan mengenai tata cara dan syarat permohonan dan pemberian diatur lebih lanjut dengan Keputusan Presiden.
Selanjutnya sebagaimana lazimnya didalam ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 dinyatakan pada Pasal 23 :
Ayat (1) Pemberian Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22 didaftar dalam buku tanah pada kantor Pertanahan.
Ayat (2) Hak Guna Bangunan atas tanah Negara atau atas tanah Hak Pengelolaan terjadi sejak didaftar oleh kantor Pertanahan
Ayat (3) Sebagai tanda bukti hak kepada pemegang Hak Guna Bangunan diberikan sertifikat hak atas tanah.
*Mengenai Jangka Waktu Hak Guna Bangunan*
Didalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, pada Pasal 25 :
Ayat (1) Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22 diberikan untuk jangka waktu
*paling lama tiga puluh tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh tahun.*
Ayat (2) Sesudah jangka waktu Hak Guna Bangunan dan perpanjangannya sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) berakhir, kepada bekas pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Guna Bangunan di atas tanah yang sama.
Selanjutnya pada Pasal 26 :
Ayat (1) Hak Guna Bangunan atas tanah Negara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22, atas permohonan pemegang hak dapat diperpanjang atau diperbaharui, jika memenuhi syarat :
a. Tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian
hak tersebut;
b. Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak; dan
c. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19.
d. Tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan.
Ayat (2) Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan diperpanjang atau diperbaharui atas permohonan pemegang Hak Guna Bangunan setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.
Pada Pasal 27, dikatakan :
Ayat (1) Permohonan perpanjangan jangka waktu Hak Guna Bangunan atau pembaharuannya diajukan selambat-lambatnya 2 (dua) tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan tersebut atau perpanjangannya.
Ayat (2) Perpanjangan atau pembaharuan Hak Guna Bangunan dicatat dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan.
Ayat (3) Ketentuan mengenai tata cara permohonan perpanjangan atau pembaharuan Hak Guna Bangunan dan persyaratannya diatur lebih lanjut dengan Keputusan Presiden.
Pasal 28 :
Ayat (1) *Untuk kepentingan penanaman modal, permintaan perpanjangan dan pembaharuan Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 25 dapat dilakukan sekaligus dengan membayar uang pemasukan yang ditentukan untuk itu pada saat pertama kali mengajukan permohonan Hak Guna Bangunan*.
Ayat (2) Dalam hal uang pemasukan telah dibayar sekaligus sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) untuk perpanjangan atau pembaharuan Hak Guna Bangunan hanya dikenakan biaya administrasi yang besarnya ditetapkan oleh Menteri setelah mendapat persetujuan dari Menteri Keuangan.
Ayat (3) Persetujuan untuk memberikan perpanjangan atau pembaharuan Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 ayat (1) dan perincian uang pemasukan sebagaimana dimaksud dalam ayat (2) dicantumkan dalam keputusan pemberian Hak Guna Bangunan.
*Adapun Kewajiban Pemegang Hak Guna Bangunan*
Menurut Peraturm Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, diatur pada Pasal 30 :
Pemegang Hak Guna Bangunan berkewajiban :
a. Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya;
b. Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagai-mana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya;
c. Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;
d. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Bangunan kepada Negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah Hak Guna Bangunan itu hapus;
e. Menyerahkan sertifikat Hak Guna Bangunan yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.
Pasal 31 :
Jika tanah Hak Guna Bangunan karena keadaan geografis atau lingkungan atau sebab-sebab lain letaknya sedemikian rupa sehingga mengurung atau menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum atau jalan air, pemegang Hak Guna Bangunan wajib memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung itu.
Pasal 32 :
Pemegang Hak Guna Bangunann berhak menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan Hak Guna Bangunan selama waktu tertentu untuk mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya serta untuk mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya.
*Pembebanan Hak Guna Bangunan*
Pasal 33 :
Ayat (1) Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.
Ayat (2) Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) hapus dengan hapusnya Hak Guna Bangunan.
*Bilamana Hapusnya Hak Guna Bangunan*
Hapusnya HGB atas Hak Pengelolaan dan atas Hak Milik, berdasarkan Pasal 35, bilamana sesuai dengan ayat (1) Hak Guna Bangunan hapus karena :
a. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya;
b. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktunya berakhir, karena :
1) Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30, Pasal 31 dan Pasal 32; atau
2) Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan antara pemegang Hak Guna Bangunan dan pemegang Hak Milik atau perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan; atau
3) Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap;
c. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;
d. Dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961;
e. Ditelantarkan;
f. Tanahnya musnah;
g. ketentuan Pasal 20 ayat (2).
Ayat (2) Ketentuan lebih lanjut mengenai hapusnya Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) diatur dengan Keputusan Presiden.
*Khusus untuk HGB yang berada diatas Tanah Negara, menurut Pasal 36 :*
*Ayat (1) Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Negara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35 mengakibatkan tanahnya menjadi tanah Negara.*
Ayat (2) Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35 mengakibatkan tanahnya kembali ke dalam penguasaan pemegang Hak Pengelolaan.
Pasal 37 :
Ayat (1) Apabila Hak Guna Bangunan atas tanah Negara hapus dan tidak diperpanjang atau tidak diperbaharui, maka bekas pemegang Hak Guna Bangunan wajib membongkar bangunan dan benda-benda yang ada di atasnya dan menyerahkan tanahnya kepada Negara dalam keadaan kosong selambat-lambatnya dalam waktu satu tahun sejak hapusnya Hak Guna Bangunan.
Ayat (2) Dalam hal bangunan dan benda-benda sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) masih diperlukan, maka bekas pemegang hak diberikan ganti rugi yang bentuk dan jumlahnya diatur lebih lanjut dengan Keputusan Presiden.
Ayat (3) Pembongkaran bangunan dan benda-benda sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dilaksanakan atas biaya bekas pemegang Hak Guna Bangunan.
Ayat (4) Jika bekas pemegang Hak Guna Bangunan lalai dalam memenuhi kewajiban sebagaimana
dimaksud dalam ayat (1), maka bangunan dan benda-benda yang ada di atas tanah bekas Hak Guna Bangunan itu dibongkar oleh Pemerintah atas biaya bekas pemegang Hak Guna Bangunan.
*II. BAGAIMANA STATUS DARI HAK GUNA BANGUNAN DIATAS TANAH NEGARA YANG TELAH BERAKHIR MASA BERLAKUNYA*
Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 yang mengatur tentang Hak Guna Bangunan serta Jangka Waktu Hak Guna Bangunan, dijelaskan sebagai berikut :
1. Didalam Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, yang dapat menjadi pemegang Hak Guna Bangunan adalah :
a. Warga Negara Indonesia;
b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
2. Didalam Pasal 21 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan adalah :
a. Tanah Negara;
b. Tanah Hak Pengelolaan
c. Tanah Hak Milik.
3. Didalam Pasal 25 dijelaskan bahwa :
(1) Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22 diberikan untuk jangka waktu paling lama *tiga puluh tahun* dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama *dua puluh tahun*.
(2) Sesudah jangka waktu Hak Guna Bangunan dan perpanjangannya sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) berakhir, kepada bekas pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Guna Bangunan di atas tanah yang sama.
2. Selanjutnya pada Pasal 26 dijelaskan bahwa :
(1) Hak Guna Bangunan atas tanah Negara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, atas permohonan pemegang hak dapat diperpanjang atau diperbaharui, jika memenuhi syarat :
a. Tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian
hak tersebut;
b. Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
c. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 19.
d. Tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan.
(2) Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan diperpanjang atau diper-baharui atas
permohonan pemegang Hak Guna Bangunan setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak (dalam hal ini bila tanah tersebut adalah tanah Negara, maka yang mempunyai hak adalah Negara)
*Syarat Perpanjangannya :*
Di dalam UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria Pasal 35 ayat (1) dijelaskan bahwa Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan di atas tanah yang bukan merupakan milik sendiri.
Selanjutnya perlu diketahui masyarakat dan sebagai pengulangan agar tidak timbul kekeliruan dalam memahami masa berlaku dari suatu Hak Guna Bangunan, maka perlu saya jelaskan kembali bahwa *masa berlaku sertifikat HGB mencapai 30 (tiga puluh) tahun, dan dapat diperpanjang untuk masa 20 (dua puluh) tahun, dan dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun* dasar hukumnya adalah didalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021,
Berdasarkan Petaturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021, pada Pasal 37 ayat (1) Hak guna bangunan di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama 3O (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun.
Pemegang Hak Guna Bangunan wajib untuk mengajukan perpanjangan minimal 2 tahun sebelum masa berlaku HGB berakhir dan atau 2 tahun menjelang masa berlaku HGB berakhir, berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 40 Tahun 1996 dan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021.
*Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021*
Selanjutnya pada Pasal 37 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 dinyatakan bahwa Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berakhir, Tanah hak guna bangunan kembali menjadi Tanah yang dikuasai Langsung oleh Negara atau Tanah Hak Pengelolaan.
Pada ayat (4) dikatakan bahwa Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara sebagaimana dimaksud pada ayat (3), penataan kembali penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan menjadi kewenangan Menteri dan dapat diberikan prioritas kepada bekas pemegang hak dengan memperhatikan:
a. Tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan
tujuan pemberian hak;
b. Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
c. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
d. Tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang;
e. Tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum;
f. Sumber daya alam dan lingkungan hidup;
g. Keadaan Tanah dan masyarakat sekitar.
Selanjutnya berdasarkan Pasal 38 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, Hak guna bangunan di atas Tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri.
Pada Pasal 40 ayat (1) Hak guna bangunan di atas Tanah Negara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 ayat (1) dapat diperpanjang atau diperbarui atas permohonan pemegang hak apabila memenuhi syarat:
a. Tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
b. Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
c. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagaipemegang hak;
d. Tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang; dan
e. Tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum.
Di dalam ketentuan Pasal 41 ayat (1) Permohonan perpanjangan jangka waktu hak guna bangunan dapat diajukan setelah tanahnya sudah digunakan dan dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya atau paling lambat sebelum berakhirnya jangka waktu hak guna bangunan.
Ayat (2) Permohonan pembaharuan hak guna bangunan diajukan paling lama 2 (dua) tahun setelah berakhirnya jangka waktu hak guna bangunan
*Apa saja Kewajiban Pemegang SHGB diatas tanah Negara*
Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, ditentukan pada Pasal 42 Pemegang hak guna bangunan berkewajiban:
a. Melaksanakan pembangunan dan/ atau mengusahakan tanahnya sesuai dengan tujuan peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya paling lama 2 (dua) tahun sejak hak diberikan.
b. Memelihara Tanah, termasuk menambah kesuburannya dan mencegah kerusakannya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;
c. Menjaga fungsi konservasi sempadan badan air atau fungsi konservasi lainnya;
d. Mematuhi ketentuan pemanfaatan ruang yang diatur dalam rencana tata ruang;
Pasal 43
Pemegang hak guna bangunan dilarang:
a. Mengurung atau menutup pekarangan atau bidang Tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik,dan/atau jalan air;
b. Merusak sumber daya alam dan kelestarian kemampuan lingkungan hidup;
c. Menelantarkan tanahnya; dan/atau
d. Mendirikan bangunan permanen yang mengurangi fungsi konservasi tanggul, fungsi konservasi
sempadan, atau fungsi konservasi lainnya, dalam hal dalam areal hak guna bangunan terdapat sempadan badan air atau fungsi konservasi lainnya.
Pasal 44
Pemegang hak guna bangunan berhak:
a. Menggunakan dan memanfaatkan Tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya;
b. Mendirikan dan mempunyai bangunan di atas Tanah yang diberikan dengan hak guna bangunan sepanjang untuk keperluan pribadi dan/atau mendukung usaha sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan; dan/atau
c. Melakukan perbuatan hukum yang bermaksud melepaskan, mengalihkan, dan mengubah penggunaannya serta membebankan dengan hak tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
*Apa saja syarat perpanjangan masa berlaku sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)?*
Perpanjangan masa berlaku sertifikat HGB dapat mengajukan permohonan di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) sesuai domisili. Beberapa dokumen yang perlu disiapkan untuk mengurus perpanjangan HGB antara lain:
a. KTP
b. Kartu Keluarga
c. Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum (kalau merupakan badan hukum)
d. Fotokopi sertifikat HGB yang akan diperpanjang
e. Bukti pelunasan Pajak Bumi dan Bangunan tahun berjalan
f. Surat pernyataan bahwa tanah masih dimanfaatkan sesuai tujuan semula
g. Formulir permohonan perpanjangan HGB yang diisi dengan lengkap.
*Bagaimana cara memperpanjang masa berlaku sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)?*
Setelah menyerahkan seluruh dokumen dan formulir yang telah diisi dengan lengkap, pemohon harus menyelesaikan pembayaran biaya pemeriksaan tanah dan pendaftaran HGB. Setelah dilakukan pemeriksaan tanah oleh pihak BPN, maka tahap selanjutnya adalah Penerbitan Surat Penerbitan Surat Keputusan Perpanjangan Waktu Kantah, Penerbitan Surat Keputusan Perpanjangan Waktu Kantor Wilayah (Kanwil), Penerbitan Surat Keputusan Perpanjangan Waktu BPN RI, dan pendaftaran hak serta penerbitan sertifikat HGB.
Pada saat sertifikat HGB telah terbit, masyarakat yang mengajukan perpanjangan HGB tersebut dapat mengambilnya di loket yang telah ditunjuk, dan atau dapat memberi kuasa kepada pihak lain untuk mengajukan perpanjangan HGB, jika tidak bisa hadir.
*Berapa biaya perpanjangan masa berlaku sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)?*
Biaya yang timbul dari perpanjangan HGB diatur berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002, rumus yang digunakan untuk menghitung biaya perpanjangan masa berlaku sertifikat HGB, yaitu :
Jangka waktu perpanjangan HGB yang diberikan dibagi 30 (tahun) dan dikali 1%. Hasilnya kemudian dikalikan dengan Nilai Perolehan Tanah (NPT) yang dikurangi NPT Tidak Kena Uang Pemasukan (NPTTKUP) dan dikalikan dengan 50%.
Perhitungan biaya tersebut ditentukan berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 46 tahun 2002.
*Berapa lama proses perpanjangan masa berlaku sertifikat Hak Guna Bangunan?*
Waktu yang diperlukan untuk memperpanjang sertifikat HGB tergantung pada luas tanah.
Untuk luas tanah < 2.000 m2, memerlukan waktu 30 hari.
Untuk luas tanah >2.000 m2 - 150.000 m2, memerlukan waktu 49 hari.
Dan untuk luas tanah > 150.000 m2, memerlukan waktu 89 hari.
*Apakah selama masa berakhirnya Sertifikat HGB dan di dalam masa pengurusan perpanjangan HGB maka HGB tersebut menjadi "Status Quo" ?*
Berdasarkan ketentuan UU Nomor 5 Tentang Pokok-Pokok Agraria (UUPA), Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 40 Tahun 1996, serta Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 46 Tahun 2002, serta Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021, proses perpanjangan SGHP adalah selama 2 tahun sejak akan berakhirnya dan atau berakhirnya SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan), dan oleh karenanya ketika SHGB tersebut berakhir maka HGB terlebih dahulu dikembalikan pada Negara selama proses perpanjangan SHGB tersebut dilakukan, dan Negara akan memberikan kembali kepada pemohon SHGB setelah Negara menyetujui dan memperpanjang dan atau memperbaharui serta menerbitkan SHGB yang baru.
Didalam proses pengajuan perpanjangan dan atau pembaharuan SHGB tersebut, bila pemegang SHGB sebelumnya tetap melakukan kewajiban-kewajibannya sebagaimana di syaratkan pada Pasal 30 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 40 Tahunb1996, maka secara "de facto" HGB tersebut masih berada didalam penguasaann Pemohon SHGB, namun secara administratif "de jure" berada didalam kekuasaan Negara sebagai Pemilik Tanah Negara.
Bahwa adapun Kewajiban Pemegang Hak Guna Bangunan berdasarkan Pasal 30 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 40 Tahun 1996,
Pemegang Hak Guna Bangunan berkewajiban :
a. Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya;
b. Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya;
c. Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;
d. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Bangunan kepada Negara, apabila pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah Hak Guna Bangunan itu hapus;
e. Menyerahkan sertifikat Hak Guna Bangunan yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.
Artinya bahwa selama Pemegang SHGB tersebut di dalam proses perpanjangan dari masa berlaku HGB yang telah berakhir telah melakukan kewajibannya sesuai Pasal 30 huruf a dari PP Nomor 40 tahun 1996, maupun melaksanakan kewajiban berdasarkan PP 46 tahun 2002 serta tetap melakukan kewajiban membayar biaya yang timbul dari perpanjangan SHGB yang dihitung berdasarkan rumus : Jangka waktu perpanjangan HGB yang diberikan dibagi 30 (tahun) dan dikali 1%. Hasilnya kemudian dikalikan dengan Nilai Perolehan Tanah (NPT) yang dikurangi NPT Tidak Kena Uang Pemasukan (NPTTKUP) dan dikalikan dengan 50%.
Perhitungan biaya tersebut ditentukan berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 46 tahun 2002. Selain itu tetap membayarkan PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) tahun berjalan *selama berakhirnya masa berlaku HGB, didalam masa proses administrasi perpanjangan HGB sampai pada terbitnya HGB Perpanjangan dan atau Pembaharuan HGB, maka pemegang SHGB masih sebagai mempunyai hak yang sah secara hukum* atas HGB tersebut sampai diterbitkannya SHGB perpanjangan dan atau pembaharuan.
Demikian penjelasan mengenai Hak Guna Bangunan, khususnya yang berada di atas Tanah Negara,
Bahwa sejak Indonesia Merdeka pada 17 Agustus 1945 dengan UUD 1945 sebagai Konstitusi Negata, maka terjadi Reforma Agraria berdasarkan Pasal 33 ayat (3l) UUD 1945 dan secaracJuridis Formal segala ketentuan mengenai Pertanahan diatur didalan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria yang kemudian diatur didalam Peraturan Pemerintah sebagaimana tersebut pada Dasar Hukum diatas.
Demikian untuk diketahui masyarakat umum, agar tidak terjebak didalam permainan sengketa tanah akibat adanya provokasi serta permainan oknum-oknum "Mafia Tanah" dengan berbagai "modus operandinya".
*"Negara harus hadir untuk memberikan kepastian hukum, keadilan serta kemanfaatan hukum, dan tidak boleh kalah dengan perilaku premanisme oknum-oknum mafia tanah"*
Penulis adalah Akademisi & Praktisi Politik Hukum & Keamanan.
Advokat / Sekretaris Bid. Kajian Hukum & Perundang-undangan DPN PERADI.
Alumnus PPSA XVII-2011 LEMHANNAS RI.
